[政策解读] 你不得不知的购房程序,用处大大的

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发表于 2017-12-20 22:46:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

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购买房产一般涉及的金额都较大,因此,当你在作出购房决策前,必须详细调查欲购房屋的有关情况,并且了解购房的如下程序:


制定购房预算

购房者在选房产时,必须根据自身家庭的财务状况,来估量自己的实际购买能力,最终确定所需要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可以从以下几个方面预算:

1、预算家庭可动用资金;

2、考虑预购房屋的面积;

3、调查物业管理的各项支出;

4、衡量家庭偿还贷款的能力;

5、确定购房时的税费支出;

6、准备必要的咨询服务费用。


收集购房信息

当你确定要购买房屋后,就要到一些房地产开发商收集有关信息。购房者可以从以下几个渠道获得购房信息:

1、媒体广告;

2、亲友介绍;

3、开发商或代理商邮寄、发送的宣传品;

4、售楼书;

5、现场广告牌、现场展示样板房;

6、房地产交易展示会;

7、咨询公司等中介机构。


查询商品房的合法性

购房者在选购房屋时,要注意购房时的合法性,如果盲目购房,很可能会给你今后生活带来许多棘手的问题。因此,在购房时,要注意“五种房屋”不能买和注意查看房产商在销售商品房时应具备的“五证”和“二书”。“五种房屋”:一是违法或违章建筑的房屋;二是房屋使用权不能买卖,房屋产权有纠纷或者产权未明确的房屋;三是教堂、寺庙等宗教建筑;四是著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋;五是国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋。“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。“二书” 是:1.住宅质量保证书;2.住宅使用说明书。


无论是期房、现房,作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列五证,才能证明它是合法的销售主体,其销售行为合法,购房者与之签订合同合法有效,这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证,这五证是:

(l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”;

(2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”;

(3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;

(4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”;

(5)市房屋土地管理局的“商品房销售许可证”;

a.属于期房预售的,应取得“商品房预售许可证”;

b.属于外销商品房的,应取得“商品房外销许可证”;

c.属于外销商品房预售的,应取得“商品房外销预售许可证”。  


进行实地调查

购房者根据所收集的购房信息和查看了一些证书后,还必须进行实地察看,不能单凭房地产开发商的介绍就信以为真,还要做到眼见为实。购房者在察看房屋时,务必全面仔细。在察看房屋的内部时,要对房屋的建筑面积、使用面积的大小、房屋的建筑质量、装修标准、装修质量、房屋的附属设备是否完备、房间的隔音效果如何、天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏、内部设计是否合理等方面进行仔细考察;对房屋外部进行察看时,要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等处的情况。另外,还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种配套设施的设置等情况进行加以了解和察看。


签订好房屋买卖合同
  购房者在签订合同时,一定要坚持使用国家认定的《商品房购销合同》的规范文本(各地工商部门有该文本),不要使用房地产商单方面制定的合同文本,以防在合同中出现欺诈行为。办理手续的最后一关是办理房屋产权过户登记,含房屋土地的产权证明。至此购房全过程才能结束。

另外,一般来说购买房屋均需向银行借贷部分款项。怎么贷款?能贷多少?利率如何?首先应该到自己熟悉的银行贷款部门了解借钱情况,根据自己的收入,看银行能借多少,在加上自家的储蓄,你就能确定自己能负担多少钱的住房。最好能从银行得到一份贷款同意书。特别在安排每月还款时,一定要根据自己的家庭实际经济能力选择合适的可负担的还款计划。有的朋友将房屋出租部分的收入作为收入来源考虑,对此一定要对房屋空置率(风险)有一个考虑,避免经济出现困境。  


商业性贷款购房程序

一、借款人与银行指定开发商签订购房协议;

二、借款人向银行提供购房协议、个人身份证、户口薄原件及复印件3份。个人月收入证明(单位资信证明)。同时提供银行要求的质押、担保手续。(一些银行对借款人年龄有限制,如不能超过60岁等);

三、按银行要求在该银行开立账户,缴付购房首期款(一般是30%),确定贷款额度;

四、银行审批,发放贷款。购房协议生效,借款人开姓按期还本付息。


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二手房交易费用罗列:


契税:面积<144㎡,评估价*1.5%

          面积>144㎡,评估价*3%


个人所得税:面积<144㎡,评估价*1%

                   面积>144㎡,评估价*1.5%


营业税:住宅购入不满五年:评估价*5.56%

             非普通住宅购入五年以上:(评估价-原购入价)*5.56%

             普通住宅购入五年以上的免交。


其他费用:房产交易费:房屋建筑面积*6元/㎡

                房产证工本费:85元

                土地证工本费:23元

                公证费:原购入价*0.25%


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